不过 ，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，
未来深圳楼市将何去何从？
那深圳楼市回暖了吗 ？
数据给出的答案是：核心区在结构性回暖 ，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，但结构变了
土地市场是供给端的信号 ，确实容易得出“楼市回暖”的结论。能否通过置换链条传导到外围片区 ？
对此 ，价格端也在修复，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，这意味着 ，
但真正值得关注的，当下市场的真实底色是分化” 。环比上升9.4% ，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米。深圳二手房成交总价结构较8月明显上移：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，阿里 、坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，
上述业内人士表示，
同样 ，累计涨幅约3% 。并放宽收入偿债比上限 ，深圳大概率迎来“量的金九” ，成交楼面价98069元/平方米 ，需要注意的是，被中海地产以25.5亿元拿下 ，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ，安托山附近的安峦公馆 、资金规模是去年同期的四倍以上 ，远超12个月的健康线。
虽然改善型市场一片火热 ，仅三个月前 ，截至9月13日 ，海报新闻记者注意到 ，
海报新闻记者 孙杰 深圳报道
9月10日 ，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。
不过 ，
深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，多以底价成交收场 。备案均价约18.58万元/平方米 ，外围及特殊属性地块，从目前的迹象看 ，结构性银十” 。二手房签约量增长22% 。周边二手房价早已水涨船高 。起拍价和周边二手房价之间 ，
核心区在“升温” 。更体现在资金流向上。都砸在了深圳最核心的地段上 。该片区上一次公开出让住宅用地 ，加起来超过83亿元的真金白银，深圳湾 、这不是一个由投资需求驱动的市场 ，所以，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。目前 ，
部分新规改善型项目开盘即“日光” 。一个在福田老牌豪宅区 ，总成交金额接近290亿元 ，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。市场主流仍停留在“以价换量”阶段。据乐有家研究中心数据 ，
这种分化不仅体现在价格上 ，150.74%的溢价率 ，需要加上一个限定语 ：结构性的。8·28新政后 ，两者合计提升4.1个百分点。
两块地 ，深圳楼市真正的底部确认，溢价率高达125.46%，9月1日至10日 ，前海 、还是只是核心资产在“点状发热”？
房企为何愿花10万一平买地 ？
先说安托山这块地的“含金量” 。字节跳动等科技龙头 ，宝安中心等城市核心区倾斜 。或许要看外围片区的库存去化周期 ，2026年上半年 ，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成，还要追溯到2017年底的海德园项目 。深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，经过257轮竞价 ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，创近4周新高 。即便如此 ，AI产业造富带来的高净值人群扩容，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地 ，地块位于福田香蜜湖街道 ，但把视野拉开 ，
需求端确实在动 ，但难现传统意义上价量齐升的火热行情，坪山区60.8个月 ， 在那之前 ，相比于核心区 ，截至2026年8月 ，刷新了福田区宅地单价纪录 ，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6%。剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，
这意味着改善型需求正在加速入场 。存在近三倍的价差 。是成交结构的变化 。大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的。300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，
其实 ，以近300轮竞价、深圳推出6宗居住用地 ，但这不是一场全面复苏 。开盘即售罄。深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，一位业内人士认为 ，楼市的真实温度还得看成交 。为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，据二手房公开信息显示，粤海街道的地块也有着类似的情况 ，
深圳楼市越来越深的“K型分化”
如果只看核心区的土拍和成交数据 ，
整个深圳9月上旬的数据确实在变好。上周全市二手房录得1395套 ，走量依然困难 。更可能是“弱金九 、砸下57.72亿元，